Bail Commercial: La fiscalité du dépôt de garantie

Lors de la signature du contrat de bail commercial, le bailleur exige assez souvent le versement d’un dépôt de garantie généralement équivalent à 2 termes de loyer hors taxe, hors charge (HT/HC). Ce dépôt va servir à couvrir d’éventuels manquements du locataire à ses obligations contractuelles. Ce dépôt constitue une garantie réelle en faveur du bailleur. Il a vocation à être restitué au preneur à l’occasion de son congé. Le dépôt de garantie ne peut donc être considéré comme une source de revenus pour le bailleur.

L’administration fiscale (BOI-RFPI-BASE-10-10 au II 1617-1) considère que les sommes reçues du locataire à titre de dépôt de garantie ne constituent pas, dès leur versement, des recettes imposables (CE, arrêt du 8 mai 1981 n° 19171). Seules, les sommes conservées par le propriétaire, au départ du locataire, pour se couvrir des loyers ou des charges locatives non payées à leur échéance normale, ou pour financer des frais de remise en état des locaux, constituent des revenus imposables au titre de l’année où elles sont acquises au bailleur.
Remarque : Il est toutefois admis, par mesure de simplification, que le bailleur s’abstienne de faire état des sommes correspondantes lorsque le chiffre à déclarer dans les recettes brutes est identique à celui porté en déduction. Cette condition implique notamment que les charges locatives ainsi retenues sur le dépôt de garantie n’aient pas déjà été déduites au titre d’une année antérieure. Le Conseil d’État (CE, 8 mai 1981, req. n°8294) considère que le dépôt de garantie ne constitue pas une recette rémunérant une prestation consentie par le bailleur : Il s’agit en effet que « simples dépôts, non imposables pour le bailleur et non déductibles pour le preneur, qui ne peuvent être considérés comme définitivement acquis au propriétaire tant que celui-ci ne les a pas utilisés pour se couvrir du montant de loyers impayés ou de frais de remise en état des locaux après le départ du locataire ; qu’ainsi elles ne constituent pas dès leur versement des recettes perçues par le propriétaire ».
Le dépôt de garantie n’est donc pas théoriquement assujetti à l’impôt.

1 Imposition du bailleur

Comme nous venons de l’évoquer, le dépôt de garantie ne constituant pas une recette pour le bailleur, il ne génère de facto aucune fiscalité. Il existe néanmoins une exception à ce principe : si le dépôt de garantie est conservé par le bailleur et affecté au règlement des loyers ou des charges locatives ou à des travaux de remise en état, il sera considéré comme définitivement acquis par le bailleur et donc fiscalisé.

Règlement de la TVA: Le dépôt de garantie, perçu au titre d’une garantie réelle en faveur du bailleur, n’est pas assujetti à la TVA car rattaché à aucune prestation prévue au contrat de bail commercial. Mais, dans le cas où il serait définitivement acquis au bailleur (voir les situations évoquées ci-dessus) il sera par contre passible de TVA étant considéré comme une recette pour le bailleur.
Le Conseil d’Etat a retenu concernant la soumission ou non du dépôt de garantie à la TVA (CE, 30 septembre 1981, n° 17343), que celui-ci y était soumis que si l’évènement que couvre la garantie (à savoir l’exécution de l’une quelconque des obligations du bail) se produisait. Le tribunal administratif de Versailles par application de l’article 256 du Code général des impôts (TA VERSAILLES, 23 septembre 2003, n° 01-1982) a considéré cependant que “le dépôt de garantie n’a pas pour objet de rémunérer le bailleur pour une prestation, mais à le dédommager d’une inexécution du preneur.
En conséquence, il ne saurait être soumis à la TVA.” Le tribunal administratif de Paris dans son arrêt du 17 octobre 2006, n° 00-2006 a rendu une décision contraire en considérant que l’indemnité versée par le locataire au bailleur afin de remettre en l’état les lieux loués à l’issue de la location était une rémunération présentant un lien direct avec une prestation de services soumise à la TVA, et non comme la réparation d’un préjudice.

2 Imposition du preneur

Le dépôt de garantie est dans la plupart des situations restitué au preneur au moment de son congé. Cela empêche ainsi toute déductibilité dans les résultats du preneur.
Cependant, dans certaines situations, les versements réalisés au titre du dépôt de garantie peuvent donner lieu à une déduction: en cas de dettes de loyer imputées sur le dépôt de garantie ou lorsque le montant de garantie est définitivement acquis au bailleur. Le montant versé est alors définitivement perdu par le preneur.

Règlement de la TVA: Dans le cas où le dépôt de garantie serait définitivement acquis au bailleur (voir les situation évoquées ci-dessus) il sera passible de TVA.
Particularité du dépôt de garantie constitué par plus de 2 termes de loyer HT
HC: Comme le stipule l’article L. 145-40 du Code de commerce, “les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes”.
Le dépôt de garantie excédant 2 termes de loyer HT/HC donne lieu à une rémunération en faveur du preneur. Les intérêts qui lui seront versés seront évidemment fiscalisés.

Pour le bailleur : Quel que soit son régime d’imposition, il pourra déduire de ses bénéfices ou de son revenu imposable le montant des intérêts qu’il devra régler au preneur.

Pour le preneur : L’article 38 du Code général des impôts considère que tous les intérêts constituent des produits financiers. Ils doivent ainsi être inclus dans l’exercice fiscal en cours et soumis à l’impôt.

Pour conclure sur le traitement fiscal du dépôt de garantie : le dépôt de garantie est, sauf non-respect de certaines clauses du bail par le preneur, exonéré de toute fiscalité.