Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur le bail commercial (et plus encore !)

Techniquement, le bail commercial est un contrat de location portant sur un local commercial. Il permet à l’entrepreneur de bénéficier de locaux spécialement dédiés à son activité commerciale. Bien qu’il soit fréquent en pratique, il n’est pas toujours facile de connaître les règles applicables à ce contrat particulier. Nous avons ainsi tenté d’apporter des réponses concrètes aux questions qui nous sont fréquemment posées par nos clients, pour vous aider à identifier les points auxquels prêter attention lorsque vous signez un contrat de bail commercial.

Quand doit-on conclure un contrat de bail ?

La conclusion d’un contrat de bail commercial s’impose dès lors que vous souhaitez exercer votre activité dans un local dédié à une activité commerciale. Juridiquement, on dit que le statut des baux commerciaux est d’ordre public. En d’autres termes, dès que vous souhaitez louer un local commercial, la législation des baux commerciaux s’applique à votre contrat de bail.

C’est pour cela qu’il est important de vérifier que votre local est bien à usage commercial, c’est-à-dire affecté administrativement à une activité commerciale ou artisanale, et non à usage professionnel ou à un usage d’habitation. Et ce avant de vous lancer dans la rédaction d’un contrat de bail commercial ! En effet, le fait de domicilier son activité chez soi, et donc exercer une activité dans un local à usage d’habitation ou professionnel obéit à des règles différentes. A l’inverse, la destination d’un local peut évoluer et sous certaines conditions, se transformer en local d’habitation.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

En principe, votre bail commercial doit durer au moins neuf ans. Il est possible de conclure un bail plus court, mais vous ne bénéficierez alors pas du statut protecteur des baux commerciaux. Votre bail pourra alors durer 3 ans (bail de courte durée) ou 6 mois (location saisonnière), et sera soumis à des règles propres. Ainsi, le bail de courte durée doit être conclu lors de l’entrée dans les lieux pour une durée de trois ans et une clause spéciale doit exclure l’application du statut des baux commerciaux. Les locations saisonnières ne peuvent quant à elles être conclues que pour une durée déterminée inférieure à 3 mois et le fonds commercial ne pourra pas être exploité hors saison par le locataire. Elles sont utiles si vous souhaitez, par exemple, créer un bar éphémère pour l’été.

Comment fixer mon loyer commercial ?

Lors de la conclusion du contrat de bail la fixation du loyer est libre (d’où l’importance d’un conseil avisé en amont). Les révisions de ce même loyer au cours du bail sont en revanche très encadrées. C’est pourquoi nous scinderons en deux cette partie de notre analyse.

Fixer son loyer initial

Le loyer est librement fixé par le bailleur (le propriétaire de l’immeuble) et le preneur (le locataire). Très souvent, lors de la conclusion du bail, le prix du loyer est fixé en fonction de la valeur locative du bien. La valeur locative du bien est une valeur retenue par l’administration fiscale, calculée en fonction de la surface pondérée du local, du tarif de la catégorie et du coefficient de localisation. En supplément du loyer, il est possible de prévoir que le locataire devra s’acquitter d’un pas-de-porte et effectuer un dépôt de garantie. Le pas-de-porte, aussi appelé droit d’entrée, représente le versement d’une somme correspondant à un supplément de loyer ou à une indemnité en échange de certains avantages commerciaux (par exemple, la mise à disposition de matériels supplémentaires).

Réviser son loyer

La révision du loyer (la modification du prix du loyer) fait l’objet d’une réglementation particulière. Elle peut intervenir à deux moments différents :

• tous les trois ans au cours du bail
• à la fin du bail commercial, si vous souhaitez le renouveler.

Si rien n’a été prévu dans vos statuts, le loyer peut être révisé tous les trois ans (soit lors du renouvellement du bail). Vous n’êtes cependant pas totalement libre de fixer votre loyer. En effet la variation du loyer commercial est doublement plafonnée par un indice trimestriel de référence dépendant de l’activité exercée (activité commerciale ou tertiaire) et ne peut pas excéder 10% du loyer de l’année précédente.

Pour connaître les limites dans lesquelles le loyer peut être ajusté, il faut alors poser la formule suivante. Loyer maximal = loyer en cours X (indice de référence actuel / indice en vigueur lors de la précédente révision ou lors de la fixation initiale du loyer)

Par exemple, pour un loyer commercial fixé initialement à 700 € durant le premier trimestre de 2015 et que l’on souhaitait réviser au premier trimestre de 2018, lors de son renouvellement, on se retrouve avec le calcul suivant :

• L’ILC (Indice des loyers commerciaux) du premier trimestre de 2015 est de 108,32 et celui de 2018 est de 111,87. Si on calcule 700 X (111,87 / 108,32), on obtient 722,94. Le loyer pourra donc être augmenté, dans la limite de 722,94 euros.

Toutefois, le loyer pourra dépasser ce plafond dans deux hypothèses particulières :

• Si le locataire a modifié son activité, par exemple, il décide d’arrêter son activité de mercerie pour ouvrir un restaurant.
• S’il y a eu une modification matérielle de ce que l’on appelle facteurs locaux de commercialité (comme par exemple une augmentation de la population) entraînant une variation de plus de 10% de la valeur locative, et que cette modification a effectivement eu une incidence sur l’activité commerciale du locataire (par exemple une augmentation du chiffre d’affaires). Le loyer modifié ne pourra toutefois pas être supérieur à 10% du loyer payé l’année précédente, sauf si le bail prévoit que cela est possible.