Glossaire

Absorption nette : Evaluation du solde net entre la demande placée et l’ensemble
des surfaces libérées sur le marché au cours de la même année.
Acompte : Somme d’argent qui accompagne une promesse titre supplétif
synallagmatique d’achat d’un bien immeuble et qui sera imputée en réduction du
prix du bien lors de la réalisation éventuelle de l’acte de vente.
Acte authentique : Ecrit établi par un officier ministériel (notaire par ex) dont les
affirmations font foi jusqu’à inscription de faux.
Acte sous seing privé : Acte écrit rédigé par un particulier et qui comporte la
signature manuscrite des parties. Cet écrit est destiné le plus souvent à rapporter la
preuve de l’existence d’une situation juridique.
Affectation des locaux : Détermination d’une finalité particulière en vue de laquelle
un bien sera utilisé.
Agent immobilier : Professionnel qui représente le propriétaire, l’acheteur, le
locataire ou le bailleur lors de la vente ou de la location d’appartements,
d’immeubles, de fonds de commerces, de terrains… L’agent immobilier n’est pas
propriétaire des biens qu’il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant
qu’intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à rechercher un
locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant
aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) et de son décret
d’application en date du 20 juillet 1972.
Agrément : Autorisation administrative préalable à la création de locaux destinés à
un usage de bureaux ou d’entrepôt en Ile de France. Cette autorisation est délivrée
par le Préfet de Région. La procédure de l’agrément a fait l’objet d’un remaniement
par décret en date du 29 avril 2000 qui supprime l’agrément utilisateur et modifie les
seuils (1 000 m² pour les bureaux et 5 000 m² pour les entrepôts et locaux industriels).
Asset manager (gestionnaire de fonds) : Spécialiste responsable de la valorisation
d’un patrimoine. L’asset manager gère un fonds pour le compte d’un ou de plusieurs
investisseurs et avec lesquels il peut co-investir.
Avenant : Accord modifiant un contrat initial en l’adaptant ou en le modifiant par
de nouvelles clauses.
B
Bail : Contrat par lequel une personne, physique ou morale cède, pour une durée
déterminée, le droit d’usage d’un bien mobilier ou immobilier à une autre personne
contre une somme d’argent, conformément aux conditions stipulées dans le contrat
ou par la loi.
Bail à construction : Bail de longue durée (18 à 99 ans) par lequel le preneur, titulaire
d’un droit réel, s’oblige à édifier et entretenir des constructions sur le terrain loué. A l’expiration du bail et sauf stipulation contraire, les constructions deviennent la
propriété du bailleur.
Bail commercial : Bail d’un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds
commercial ou artisanal dont il est propriétaire. Les baux commerciaux sont soumis à
un régime juridique protecteur particulier relevant des articles L. 145 – 1 et suivants
du Code du Commerce ainsi que des dispositions de Décret du 30 septembre 1953
demeurant en vigueur. Ce statut se caractérise, entre autres, par un droit au
renouvellement au profit du commerçant locataire, lui conférant ce qu’on appelle
communément la propriété commerciale.
Bail d’habitation : Contrat de location portant sur des locaux à usage d’habitation
principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Depuis 1982 et
en vertu aujourd’hui de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée sur certains points de détail
par la loi du 21 juillet 1994) la location à usage d’habitation principale ou à usage mixte est soumise à un régime spécifique qui est devenu le droit commun en ce domaine. Ce type de contrat engage le bailleur 3 ans au minimum, le locataire pouvant quant à lui sortir du bail à tout moment à charge pour lui de respecter un
préavis de 3 mois.
Bail dérogatoire : Bail prévu à l’article L. 145-5 du nouveau Code de commerce
(anciennement article 3-2 du Décret du 30 septembre 1953) qui échappe au champ
d’application du statut protecteur des baux commerciaux à condition de ne pas excéder une période maximale de 24 mois. Si à l’expiration de cette durée, le
preneur est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Bail emphytéotique (ou emphytéose) : Bail de longue durée de 18 à 99 ans, portant
sur un immeuble et conférant au preneur (emphytéote) un droit réel.
Bail professionnel : Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à
usage professionnel (autre que commercial, artisanal, industriel ou agricole), le
preneur à bail y exerçant une profession libérale (médecin, avocat, dentiste…). Ce
bail est régit par l’article 57-A de la loi de 23 décembre 1986 et à titre supplétif par
les dispositions des articles 1717 et 5 du Code Civil.
Bardage : Revêtement protecteur mince, à dilatation libre, de l’ossature ou des murs
extérieurs d’un bâtiment.
C
Cadastre : Ensemble de documents permettant de situer géographiquement les
parcelles et les immeubles, en représenter le découpage, en identifier le propriétaire
et en fournir la valeur locative cadastrale. Le registre et le plan cadastral sont
disponibles en mairie. Il sert à déterminer la base des taxes foncières.
Cartes communales : Erigées au rang de document d’urbanisme par la nouvelle loi
Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), les cartes communales sont des
documents devant permettre aux petites communes non dotées de PLU (Plan local
d’urbanisme) de délimiter sur leur territoire les zones constructibles et non
constructibles.
Caution : Personne qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat pour l’une des
parties au profit de l’autre. Lorsque la caution accepte d’exécuter elle-même, en
cas de défaillance du débiteur principal, elle est appelée caution personnelle. Lorsque la caution, au lieu de s’engager à exécuter personnellement,
offre en garantie une hypothèque sur un immeuble lui appartenant, elle est dite
caution réelle. »
Centre commercial : Ensemble commercial (en périphérie ou en centre ville), d’une surface égale ou supérieure à 5000 m², regroupant au moins dix magasins de détail de dimensions diverses et des entreprises de services. Il est en général conçu, planifié, réalisé et géré comme une unité et dispose, le plus souvent, d’une aire de
stationnement.
Centre-ville (high street) : Un des trois domaines d’exploitation commercial avec la périphérie et les centres commerciaux. Le centre-ville correspond généralement aux
boutiques de pied d’immeuble.
Charges de copropriété : Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien et aux
réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble. On
distingue parmi ces charges celles dites récupérables par le bailleur de celles qui ne
le sont pas.
Charges récupérables : Ensemble des frais engagés par le bailleur, distincts du loyer
principal, qu’il peut se faire rembourser par le locataire. En matière de baux d’habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret du 26/08/87 ; elles concernent les dépenses relatives à l’entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat ainsi que des menues réparations et
certaines taxes.
Chargeur : Industriels ou grands distributeurs. Personne physique ou morale qui
effectue la mise en place et dispose les marchandises sur/ou dans le véhicule de
transport. Ce terme désigne aussi l’expéditeur de la marchandise. Dans la
terminologie maritime, le chargeur est l’affréteur.
Clause pénale : Clause aux termes de laquelle sont fixés de manière conventionnelle
et forfaitaire les dommages et intérêts dus par le débiteur si celui-ci n’exécute pas
son obligation. En vertu de l’article 1152 alinéa 2 du Code civil, le juge peut d’office
augmenter ou réduire la somme prévue si celle-ci est manifestement dérisoire ou
excessive.
Clés-en-main : Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en
cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la
société utilisatrice.
Cloisons : Ce terme désigne en général les séparations non-porteuses qui délimitent
les différentes pièces d’une construction. On parle alors de cloisons distributives ou
de séparations. Elles peuvent être en briques, parpaings, carreaux de plâtre, etc. et
mesurent en principe entre 5 et 7 centimètres d’épaisseur. Mais il existe également des cloisons qui, fixées contre un mur, permettre d’améliorer l’isolation phonique et
thermique. On parle alors de contre-cloisons ou cloisons de doublage.
Commerce (Retail) : Activité de vente directe sur un site de biens et/ou de services.
Commission Départementale d’Equipement Commercial (CDEC) : Cette commission
est chargée d’étudier les demandes d’autorisations d’ouvertures de grandes
surfaces. Cette autorisation doit être obtenue par les espaces de vente de plus de
300 m². Les critères pris en compte sont la protection de l’environnement, le confort
d’achat des consommateurs, la densité commerciale de la zone de chalandise,
etc…
Commission Nationale d’Equipement Commerciale (CNEC) : Cette commission
composée de magistrats et de hauts fonctionnaires traite les recours suite à un refus
d’autorisation d’ouverture d’une grande surface par une CDEC.
Compte propre : Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société,
propriétaire ou non du terrain.
Condition résolutoire : événement futur et incertain qui, s’il se réalise, fait disparaître rétroactivement l’existence d’un droit.
Contrat de promotion immobilière :Contrat qualifié de mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le propriétaire d’un terrain, maître de l’ouvrage, à faire procéder au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction pour un prix convenu, ainsi qu’à faire procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une
rémunération convenue, à toute ou partie des opérations juridiques, administratives
et financières concourant au même objet.
Convention d’occupation précaire : Convention d’émanation jurisprudentielle en marge du bail, caractérisée par le caractère fragile et précaire du droit de jouissance conféré au preneur. La durée de l’occupation est par nature incertaine dans la mesure où le propriétaire a la faculté de reprendre l’immeuble à tout
moment. En outre, cette convention doit être justifiée par l’existence d’un motif de
précarité précisé dans l’acte.
La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux, elle échappe également aux règles du louage d’ouvrage contenues dans le Code civil.
Copropriété : Situation de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la
propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une
partie privative et une quote – part de partie commune. La loi du 10/07/1965 et son
décret d’application du 17/03/1967 institue en la matière un régime unique et
largement impératif.
Coût de remplacement : brut Coût servant à définir la valeur de remplacement d’un
immeuble; il comprend le coût d’achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.
Coût de remplacement net : Coût de remplacement brut duquel on déduit une
dépréciation tenant compte de la vétusté et de l’obsolescence.
Crédit bail : Technique contractuelle de crédit à moyen terme, par laquelle une
entreprise dite de crédit bail acquiert, sur la demande d’un client, la propriété de
biens d’équipement mobiliers ou immobiliers à usage professionnel, en vue de les
donner en location à ce client pour une durée déterminée en contrepartie de redevances ou loyers. A l’issue de la période fixée, le crédit preneur dispose d’une option : il peut soit restituer le bien à la société financière, soit demander le
renouvellement du contrat, soit acquérir le bien pour un prix qui tient compte, au
moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers.
D
Dédit : Faculté offerte à l’acquéreur de se délier de l’engagement d’achat pris par
lui moyennant le versement d’une somme d’argent.
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisés
par des utilisateurs finaux, y compris les clés en mains.
Dépôt de garantie : Somme d’argent confiée en garantie d’exécution d’un contrat.
Dans le cas d’un contrat de location, elle est remise au bailleur par le locataire lors
de son entrée dans les lieux et lui est restituée, en principe, au terme du contrat à condition qu’il ait bien payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien.
Directive SEVESO : La directive Seveso porte sur la prévention des accidents majeurs dans les installations industrielles. Elle prévoit la mise en place par les Etats d’un
dispositif de maîtrise des risques présenté par les industries tels que la chimie, les raffineries, les stockages de produits toxiques ou de gaz liquéfiés susceptibles d’être
à l’origine d’incendies, d’explosions ou de relâchements de gaz toxiques.
Disponibilité immédiate : Ensemble des surfaces vacantes aujourd’hui, proposées à la commercialisation.
Disponibilités certaines :
• Les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation;
• Les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de
début du chantier est définie;
• Les libérations certaines.
Disponibilités probables :
• Les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces;
• Les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou
pour lesquels le délai de recours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé;
• Les libérations probables.
Disponibilités éventuelles :
• Les charges foncières maîtrisées par un promoteur, qui a clairement indiqué son
intention de lancer un projet;
• Les projets pour lesquels la visibilité, en termes de faisabilité et de date de disponibilité, est encore faible;
• Les libérations éventuelles.
Droit de préemption : Faculté conférée par la loi ou une convention à une personne
privée ou une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier par préférence à tout autre acheteur.
Droits de mutation : Taxes frappant les transmissions de propriété, d’usufruit ou de
jouissance de biens meubles ou immeubles.
E
Entrepôt : bâtiment d’une hauteur libre d’au moins 5,50 mètres, disposant d’une
accessibilité poids lourds, dont la fonction principale est d’abriter une activité de
distribution, de stockage et/ou d’expédition de marchandises. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond de 5,50 mètres au moins, espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire de
manœuvre d’au moins 20 mètres de profondeur, une résistance au sol supérieure à 3
tonnes par mètre carré. Classification ORIE des entrepôts Classe A : 13 impératifs (12
pour l’entrepôt double face) et 9 sur les12 facultatifs – Classe B : 10 impératifs (9 pour
les entrepôts double face) et 8 sur les 13 facultatifs.
Etablissement recevant du public (ERP) :Le terme désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés (salariés ou
fonctionnaires). Ces établissements sont soumis à une réglementation spécifique en ce qui concerne l’accessibilité des lieux, la sécurité…
Etat des lieux : Acte par lequel, deux parties, propriétaire et locataire, reconnaissent dans le détail, la nature et la qualité des locaux loués ainsi que le nombre et l’état des objets constituants.
Expédition : Copie de l’acte authentique délivré par l’officier public (notaire par
exemple) dépositaire de l’original.
Expert immobilier : « Professionnel dont la fonction est d’estimer et d’évaluer la
valeur vénale ou locative des biens immobiliers : immeubles d’habitation, fonds de
commerce, locaux commerciaux ou industriels.
Deux sortes d’activités sont exercées au titre de cette profession :
• une activité réglementée : expertise judiciaire effectuée sur désignation de l’expert
par un Tribunal;
• une activité libre : expertise pratiquée dans le cadre amiable ou conventionnel.
Expropriation : Procédure engagée par l’Administration par laquelle le propriétaire
d’un bien immobilier se voit contraint de céder son droit de propriété au profit de
l’état, pour un motif d’utilité publique et en contrepartie d’une juste et préalable
indemnité.
F
Faux-plafond : Plafond installé en-dessous d’un autre pour réduire la hauteur sous
plafond ou masquer des canalisations et des câbles électriques.
Foncière : Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le
rendement et la rentabilité. Le cœur de métier d’une foncière est la gestion d’un parc immobilier. Son activité porte sur le logement, l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux industriels, entrepôts…) mais également l’immobilier d’exploitation (hôtels, maisons de retraite, résidences universitaire…).
Fonds d’investissement : Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa
valeur,…). Il existe des fonds d’investissement fermés (qui n’émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions
précédemment émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises).
Fonds de commerce : Ensemble d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, enseigne, clientèle et achalandage,
brevets et marques) qui appartiennent à un commerçant ou à un industriel et lui permettent d’exercer son activité, le tout constituant une universalité juridique soumise à des règles particulières.
Fonds de pension : Ces organismes investissent les capitaux d’épargnants particuliers en valeurs mobilières et immobilières afin d’assurer les pensions des futurs retraités.
Dans ce cadre, ces organismes présentent une certaine aversion pour le risque.
Lorsque le choix d’investissement se tourne vers des actifs immobiliers, les fonds de pension s’orientent généralement vers des actifs sécurisés (bon état, bien situés,
loués…).
Franchise : Système de commercialisation de produits, de services ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, qui sont le franchiseur et les franchisés. Contre paiement d’une redevance, le franchisé a le droit d’exploiter une marque ou une formule en échange de service régulier.
H
HQE (Haute Qualité Environnementale) :Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d’un bâtiment dans une démarche environnementale.
Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d’éco-construction,
d’éco-gestion et de confort des utilisateurs. Les 14 cibles de la norme HQE :
1- Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement
2- Choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction
3- Chantier à faibles nuisances
4- Gestion de l’énergie
5- Gestion de l’eau
6- Gestion des déchets d’activité
7- Gestion de l’entretien et de la maintenance
8- Confort hygrothermique
9- Confort acoustique
10- Confort visuel
11- Confort olfactif
12- Qualité sanitaire des espaces
13- Qualité sanitaire de l’air
14- Qualité sanitaire de l’eau
Hypermarché : Un hypermarché est un établissement de vente au détail en libre service qui réalise plus du tiers de ses ventes en alimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m².
Hypothèque : L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur
un bien immobilier ; elle permet au préteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l’impossibilité de rembourser les sommes dues.
I
Immeuble ancien : Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.
Immeuble de Grande Hauteur (IGH) :Immeuble dont le planché bas du dernier
niveau se situe à plus de 50 mètres du sol pour les immeubles à usage d’habitation et à plus de 28 mètres pour les autres bâtiments. Ils sont sujets à des normes de sécurité strictes, particulièrement concernant la protection incendies.
Immeuble dernière génération : Immeuble neuf ou lourdement restructuré avec une architecture moderne. Les équipements techniques sont de pointes et
l’aménagement intérieur est conforme à l’utilisation par un siège social.
Immeuble de standing : Notion qualitative désignant un immeuble neuf, rénové ou
restructuré avec une architecture moderne. Les équipements techniques sont
performants et l’aménagement intérieur y est de qualité.
Immeuble en blanc : Immeuble destiné à la location (en général), dont la
construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.
Immeuble neuf : Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant
jamais été occupé. Cette catégorie d’immeuble est fiscalement assujettie à la TVA
en cas de vente.
Immeuble récent : Immeuble de moins de 10 ans, non rénové et restructuré et ayant déjà été occupé.
Immeuble rénové : Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère non assujettie à l’obtention d’un permis de construire.
Immeuble restructuré : Immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale.
Immeuble standard : Immeuble neuf ou rénové avec une architecture traditionnelle.
Les équipements techniques sont basiques et l’aménagement intérieur est sobre.
Immeubles collectifs : Deux approches de la valeur vénale peuvent être pratiquées
pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement:
• soit une vente « en bloc »,
• soit une cession lot par lot (« vente à la découpe »).
Indemnité d’éviction : Indemnité due par le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail commercial. Le montant de cette indemnité doit être égal au préjudice résultant du défaut de renouvellement.
Indemnité d’immobilisation : Somme d’argent stipulée au bénéfice du promettant,
dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l’immobilisation du bien promis pendant la durée de l’option. Cette indemnité sera
versée au promettant par le bénéficiaire si celui-ci renonce à lever l’option.
Indice du Coût de la Construction : Elément de référence calculé et publié
trimestriellement par l’INSEE qui mesure l’évolution des prix par des matériaux de
construction. Cet indice est notamment utilisé par les bailleurs pour l’indexation
annuelle du montant du loyer.
Indice des loyers commerciaux (ILC) peut donc être utilisé pour la révision des loyers
des locaux commerciaux ou artisanaux. Cet indice n’est applicable qu’aux
locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) ainsi qu’aux artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM).
Auparavant, le bailleur pouvait se fonder sur l’ICC (indice du coût de la construction)
pour l’indexation des loyers des baux commerciaux. Cette pratique n’est plus possible pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014. Il doit désormais se fonder sur l’ILC ou sur l’ILAT.
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est utilisé pour réviser les montants des
loyers des baux professionnels applicables aux espaces de bureaux, aux activités des professions libérales ou aux entrepôts logistiques.
L
Local d’activités : bâtiment ou lot, avec un rez-de-chaussée offrant une hauteur libre
supérieure à 4 mètres, avec accès de plain pied et/ou à quai, dont la fonction principale est destinée à des activités de production, de petit assemblage, de petite
distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principale caractéristiques: pourcentage de bureaux associés inférieur ou égal à 35 %, hauteur sous plafond supérieure à 4 mètres pour les halls d’activités, accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage, accès à quai ou de plain pied, résistance au sol supérieure à 1 tonne par mètre carré.
Local d’activités Spécifique : bâtiment ne correspondant à aucune des trois catégories définies ci-dessus en raison de sa taille, de sa surface et/ou de ses caractéristiques techniques (conception basée sur un usage spécifique – ex : usine).
Local d’activités Tertiaires : bâtiment ou lot individuel comportant au moins 35 % de
bureaux, permettant l’association verticale et/ou horizontale d’activités légères et de bureaux à usages multiples : laboratoires, bureaux d’études, activités de
recherche, de production ou de petit assemblage, etc. Principales caractéristiques :
hauteur sous plafond inférieure à 4 mètres, pourcentage de bureaux associées supérieur à 35 %.
Location-gérance : Contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (le
bailleur) confie, en vertu d’un contrat de location, l’exploitation de son fonds à une personne appelée «gérant » qui exploite ce fonds en son nom, pour son compte et à
ses risques et périls et qui paie au propriétaire un loyer ou une redevance.
Location-vente : Contrat par lequel le propriétaire d’une chose la donne en location
à une personne qui, à l’expiration d’un temps déterminé, a la faculté ou l’obligation de l’acheter (crédit-bail, lease-back, location-accession).
Logisticien : Organisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou le stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au maximum les coûts d’une entreprise. Ainsi, le logisticien est le gestionnaire
des flux quelque soit le domaine d’activité de l’entreprise. Il travaille donc chez les industriels, les transporteurs ou dans la grande distribution.
Logistique : Gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, suivi des commandes, traçabilité, assemblage…
Loi Carrez : Elle rend obligatoire la mention de la superficie privative des lots de
copropriété dans tout avant-contrat et contrat de vente. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus de cette obligation, les
caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m².
Loyer « prime » : Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes
de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée.
Loyer économique : Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé
par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales.
Loyer facial : Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les
deux parties.
Loyer moyen pondéré : Moyenne des loyers d’un secteur géographique pondérée
par le parc de chacun des arrondissements ou communes composant ce secteur.
M
Maître d’œuvre : Personne physique ou morale chargée de concevoir et de réaliser
un ouvrage ou des travaux immobiliers pour le compte du maître de l’ouvrage, ou
d’en diriger la réalisation.
Maître d’ouvrage : Personne physique ou morale, propriétaire d’un terrain, pour le compte de laquelle est réalisée une opération de construction.
Mandat : Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques tels que la vente, la location, l’achat… Il est fait obligation pour agents immobiliers et les administrateurs de biens de détenir un mandat pour
proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.
Marchand de biens : Professionnel dont l’activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et les revendre ensuite en bloc ou à la découpe avec
l’intention de réaliser une plus value.
Messagerie : La messagerie est une modalité de transport de marchandises qui
traite, par des moyens essentiellement routiers, les envois de moins de 3 tonnes
constitués de colis par un prélèvement, groupage-dégroupage et une distribution.
N
Nantissement :
• Dit civil : Contrat par lequel un débiteur remet une chose mobilière ou immobilière
à son créancier pour la garantie de sa dette. Le nantissement d’une chose mobilière
s’appelle un gage ; le nantissement d’une chose immobilière s’appelle l’antichrèse.
• Droit commercial : Forme de gage sans dépossession du débiteur utilisée en droit
commercial (nantissement du fonds de commerce, du matériel ou de l’outillage…).
Nue – propriété : droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui
donne à son titulaire le droit de disposer de la chose (droit d’aliéner) mais ne lui
confère ni l’usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur
cette même chose.
O
Organisme de Placement Collectif dédié à l’Immobilier (OPCI) : Les OPCI sont des sociétés non cotées destinées à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers qui pourraient prendre le relais des SCPI. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10% de liquidités ou d’instruments financiers. Les OPCI seront exonérés d’impôt sur les sociétés sous condition de contribution à hauteur d’au moins 85 % des produits nets
des actifs corrigés d’un amortissement théorique d’au minimum 50 % des plus-values
de cession d’immeuble.
P
Parc d’activités : Ensemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une « communauté d’intérêts » entre les propriétaires et/ou les occupants. Principales
caractéristiques : 8 lots minimum, 3 000 m² minimum, existence d’une « communauté d’intérêt » (mutualisation d’une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ou prestations).
Parc de bureaux : Ensemble des surfaces bureaux construites pour une zone donnée (Pour l’Ile-de-France, données estimées par l’ORIE dans le cadre communale et par l’EPAD dans le cadre du calcul du parc de La Défense).
Partie commune : Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservée à l’usage collectif
ou à l’utilité de tous les copropriétaires.
Partie privative : Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un propriétaire
ou locataire déterminé.
Pas de porte : Somme d’argent, de montant variable, versée soit par le locataire
d’un bail commercial au propriétaire lors de la conclusion du contrat de bail, soit par le cessionnaire d’un bail commercial au précédent locataire lors de la cession du
bail par celui-ci.
Permis de construire : Arrêté administratif autorisant la construction ou restructuration d’un immeuble ; sauf exception, il est obligatoire et précède la mise en chantier. Certificat qui doit être obtenu du gouvernement municipal par le propriétaire ou le constructeur avant de commencer les travaux de construction ou de réparation et qui doit être gardé affiché en un endroit bien en vue jusqu’à ce que le travail soit terminé et accepté par l’inspecteur de construction.
Plafond Légal de Densité (PLD) : Il indique le pourcentage maximum de surface de plancher dont la construction est autorisée par m² de terrain. Au dessus de ce
plafond, le droit de construire doit être acheté à la collectivité.
Plan local d’urbanisme (PLU) : Documents locaux d’urbanisme qui succèdent aux
POS ; les PLU continuent d’édicter de façon précise les règles d’occupation du sol et
comprennent désormais un projet d’aménagement et de développement durable
de la commune, en matière notamment de politique locale de l’habitat, traitement
des espaces publics, préservation des paysages, identification des secteurs devant se renouveler ou être protégés…
Les PLU devront porter sur l’ensemble du territoire de la commune (disparition des
POS partiels) et ont vocation à intégrer les ZAC (disparition des plans d’aménagement de zone).
Les PLU devront être compatibles avec les dispositions du SCOT (voir supra), des schémas de mise en valeur de la mer, des chartes des parcs naturels et régionaux, des plans de déplacements urbains et des programmes locaux de l’habitat.
Portefeuille : Ensemble constitué d’actifs immobiliers détenus par un investisseur en
vue d’en tirer un revenu direct ou une plus value.
Pré-commercialisation : Engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeuble.
Prix de convenance : Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu de l’offre et de la demande.
Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, propre à elle seule et exogène par rapport au marché immobilier. Le prix
de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne même si les parties
prenantes à l’opération considèrent, de leur point de vue, n’avoir pas réalisé une
opération défavorable.
Projet « en gris » : projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au
lancement de la construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires, définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours et, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires.
Ne reste plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai d’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.
Projet « éventuel » : projet potentiel mais crédible, pour lequel les autorisations
administratives n’ont pas encore été demandées ou sont en cours d’instruction.
Projet Fouché : Projet de loi, visant à encadrer davantage l’implantation des
grandes surfaces pour « garantir l’équilibre entre les différentes formes de
commerces en France ». La loi stipule 5 critères pour toutes demandes soumises à
autorisation : maintenir ou favoriser une concurrence effective, promouvoir un
aménagement équilibré du territoire, protéger l’environnement, favoriser la qualité de l’urbanisme, satisfaire les besoins des consommateurs par une offre diversifiée et participer au développement de l’emploi et à l’amélioration des conditions de travail.
Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente : contrat par lequel
deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter l’immeuble à un prix déterminé. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties. En pratique cet avant contrat permet de retarder le paiement total du prix et le transfert de propriété au moment de la signature de l’acte définitif de vente.
Promesse unilatérale de vente : Convention par laquelle une partie (le promettant) consent à l’autre (le bénéficiaire), pendant un certain délai, la faculté d’acquérir un bien (l’immeuble construit) à un certain prix. Le promettant est tenu de vendre,
tandis que le bénéficiaire n’est pas obligé d’acheter ; il dispose d’une option qu’il lui appartient de lever ou non.
Promoteur immobilier : Il s’agit d’un intermédiaire économique chargé de
l’édification des immeubles en vue de les revendre à des accédants à la propriété,
utilisateurs ou investisseurs. Le promoteur organise la construction d’un bien
immobilier. Parallèlement, les opérateurs immobiliers peuvent occuper un rôle plus
large. Ils interviennent à chaque niveau entre la construction de l’immeuble et la vente de celui-ci. Ils conçoivent, développent, détiennent, arbitrent, investissent, exploitent et gèrent des actifs immobiliers.
R
Retail park (Parc d’activités commerciales) : Ce terme anglais désigne les parcs commerciaux de périphérie. Zone de surface importante accueillant des locaux divers dans un espace ouvert localisé près des nœuds de circulation important
répondant au besoin des grandes enseignes grand public. Il est généralement
articulé autour d’un hyper ou d’une locomotive appartenant à plusieurs propriétaires avec une unité architecturale, foncière, de gestion et d’aménagement, un gestionnaire unique et de multiples locataires se rapprochant ainsi de la conception et de la gestion du centre commercial.
S
Schémas de cohérence territoriale (SCOT) : Nouvelle catégorie de documents d’urbanisme destinée à remplacer les anciens schémas directeurs (SD).
Les SCOT sont élaborés dans un souci de cohérence territoriale sur un périmètre d’un seul tenant. Ils fixent les orientations fondamentales visant la planification stratégique et l’aménagement des territoires et non plus l’affectation des sols.
Pour leur exécution, les SCOT seront complétés par des schémas de secteur.
NB : Territoires non couverts par un SCOT Principe (L. 122-2 du Code de l’urba.) : en l’absence de SCOT, les zones naturelles et les zones d’urbanisation futures délimitées par les PLU des communes ne peuvent
pas être ouvertes à l’urbanisation (mesure applicable à compter du 1er janvier 2002). Seule, dans ce cas, une « extension limitée de l’urbanisation » prévue par les
PLU et les Cartes Communales (voir infra) est envisageable !
Cette mesure est destinée à éviter un développement anarchique à la périphérie du
périmètre du schéma et à inciter les collectivités à se doter d’un PLU.
Servitude : Charge imposée à un immeuble (fonds servant), bâti ou non bâti, au profit d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire distinct
(ex : servitude de vue, de passage, servitude interdisant la construction au delà
d’une certaine hauteur…).
Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : Les SCPI sont des sociétés d’investissement de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être
composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste à la vente
de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en
bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit. Il appartiendra aux associés des
SCPI de décider au plus tard le 17 avril 2012 s’ils souhaitent transformer leur SCPI en
OPCI ou la maintenir en SCPI.
Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) : Le régime français des SIIC a
été crée afin de favoriser la détention, le développement et l’arbitrage d’actifs
destinés à la location (immobilier d’entreprise, de services, d’exploitation ou
d’habitation). L’option pour ce statut est valable pendant une durée minimale de 10
ans. Il permet à la société de bénéficier d’une double exonération fiscale : une
exonération de l’impôt sur les sociétés ainsi qu’une exonération sur les plus-values. En contrepartie, les sociétés ont l’obligation de distribuer au moins 85 % du résultat courant, 50 % des plus-values réalisées ainsi que 100 % des dividendes reçus de leurs filiales.
Space-planning : Plan d’implantation détaillé. L’analyse de poste type se fait
utilisateur par utilisateur. Le positionnement des mobiliers prend en compte l’ergonomie du poste de travail, les réglementations concernant par exemple les largeurs minimales des passages principaux et secondaires ou les surfaces minimales
par utilisateur, le niveau d’éclairage recommandé pour un plan de travail
informatique ou les distances par rapport aux issues de secours, etc.
Surface GLA La surface GLA (de l’acronyme anglais de Gross Leasable Area),
littéralement la « surface locative brute », principalement utilisée pour les centres commerciaux, désigne la surface commerciale utile (également connue par son acronyme SCU). La surface commerciale utile est égale à la surface hors œuvre nette d’un local commercial (surface de vente à laquelle on ajoute la surface de stockage (réserves), ainsi que les allées de circulation internes à cet espace). Entre deux locaux, la limite est constituée par l’axe des murs les séparant. Les passages destinés à la circulation commune ne sont pas compris. Par ailleurs, les poteaux, trémies, cloisons intérieures ou autres obstacles ne sont pas exclus du calcul.
T
Taux de capitalisation : C’est le rapport entre les revenus potentiels de l’immeuble et son prix d’acquisition.
Taux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant
entre le revenu net (HT HC) d’un immeuble et le capital engagé par l’acquéreur
(prix d’acquisition + frais et droits de mutation).
Taux de vacance : Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total
existant pour un type d’actif et un secteur géographique donné.
Taxe foncière : Les taxes foncières recouvrent plusieurs taxes destinées aux collectivités territoriales : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dans certaines communes, les taxes spéciales d’équipement, les frais de gestion de la fiscalité directe locale, dont le taux est de 8 %, au profit de l’Etat. Les taxes foncières concernent les propriétés bâties ou non. Elles sont dues par les propriétaires ou usufruitiers.
Taxe professionnelle : Elle est due chaque année par les personnes physiques ou
morales qui exercent en France, à titre habituel, une activité professionnelle non
salariée. Les diverses exonérations prévues peuvent être de plein droit ou
temporaires. La taxe est établie dans chaque commune où le redevable dispose de
locaux ou de terrains. Elle sert à financer le budget des communes, des départements et des régions, ainsi que d’autres organismes, telles les chambres de commerce et d’industrie, ou les chambres de métiers.
Taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et les locaux de stockage : Sont
concernés par cette taxe les propriétaires de bureaux (de 100 m² et plus), de locaux
commerciaux (2 500 m² et plus) et de locaux de stockage (5 000 m² et plus). Ces
locaux doivent être situés en Ile-de-France. Certains locaux répondants à ces critères
peuvent être exonérés de cette taxe (locaux appartenant à des associations d’utilité publique…).
Usage actuel ou alternatif : Plusieurs approches de la valeur vénale sont possibles
suivant que l’on suppose l’immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage.
Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d’usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation.
U
Usufruit : Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire (usufruitier) le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits mais non celui d’en disposer lequel appartient au nu propriétaire.
Rappel : Le droit de propriété confère à son titulaire 3 prérogatives :
• l’usage : le droit d’utiliser la chose
• la jouissance : le droit d’en percevoir les fruits (en la louant …)
la disposition : le droit de l’aliéner (vente, destruction…)
V
Valeur à neuf : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Elle se définit
comme le coût de reconstruction de bâtiments et d’équipement de nature
immobilière (immeuble par destination), honoraires et frais techniques inclus. A la
différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l’identique ou à
l’équivalent sur la base de devis. Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (services généraux ou éléments de confort) qui y sont liés.
Valeur d’apport : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) La valeur
d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif. Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biens convenue entre les parties. Cette valeur n’existe pas sui generis, mais seulement dans le cadre d’une opération précise. Il appartient donc aux parties (apporteurs et apportées) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calcul), doivent être choisis et ce, sous le contrôle des commissaires aux apports.
Valeur d’assurance : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une compagnie d’Assurances. Elle sert de base
de calcul au versement des primes annuelles d’assurances et de base de discussion
pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.
La valeur d’assurance recouvre deux notions :
• La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent),
• La valeur à neuf, vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle est appliqué un
coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien).
Valeur d’utilité : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) « Elle est définie
comme la somme d’argent (ou encore l’investissement global) qu’un chef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser afin de pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité. Elle a été parfois désignée sous d’autres vocables tels que : valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement ou
encore de celle de « valeur actuelle » telle que cette dernière est définie dans le
Code de commerce, à savoir : « la valeur d’estimation qui s’apprécie en fonction du
marché et de l’utilité du bien pour l’entreprise ».
La valeur d’utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la
nature du bien à évaluer :
• soit il s’agit d’un bien relativement « standard ou courant » : dans ce cas la valeur
d’utilité correspond à la valeur vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur
l’acquisition ainsi que des éventuels travaux d’adaptation ou d’aménagement ;
• soit il s’agit d’un bien spécifique et c’est alors une méthode par le coût de
remplacement qui sera utilisée. »
Valeur de droit de bail : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.
Le droit de bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la
reprise du bail existant, lequel comporte des clauses plus ou moins avantageuses et
l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des prix pratiqués
sur le marché. En matière de commerce, l’emplacement revêt un intérêt particulier
car il a une conséquence directe sur l’activité.
L’évaluation d’un droit de bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant
du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.
Il convient de bien distinguer le droit au bail :
• d’une part du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes,
• d’autre part, du doit d’entrée ou du pas de porte qui s’analysent, quant à eux,
comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci et qui sont versés au propriétaire.
Le droit d’entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d’un
loyer et dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.
Valeur de vente forcée : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quel
que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.
L’expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d’une vente forcée ; en effet, si
l’aliénation a un caractère obligatoire, les bases d’indemnisation doivent
correspondre à la valeur du marché et la réparation du préjudice subi par l’exproprié à la date de référence.
Valeur locative de marché : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Elle
s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage du bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme
ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité…).
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors T.V.A. et hors
charges locatives, ou de toute nature, refacturées au preneur.
En ce qui concerne l’immobilier d’habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires.
S’agissant de l’immobilier d’entreprise, il n’existe pas de telle répartition et en fonction des baux, les charges sont ou non refacturées aux locataires.
Valeur vénale d’un bien : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise, les
conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :
• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la
nature du bien et de la situation du marché,
• le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans
réserves, avec une publicité adéquate,
• l’absence de facteurs de convenance personnelle.
Peuvent être considérés comme synonyme de valeur vénale les termes de valeur
marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée
dans le décret du 5 novembre 1990 concernant les compagnies d’assurance).
La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :
• La valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant
et libre de tout titre d’occupation.
• La valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux
d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des
conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des
occupants.
La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la
valeur ajoutée pour l’immobilier professionnel ou commercial soumis au régime de T.V.A., T.T.C. pour l’habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d’acquisition (publicité, frais d’actes, honoraires).
En règle générale la valeur vénale est déterminée :
• soit par une approche par comparaison directe,
• soit par la capitalisation ou actualisation d’un revenu théorique ou effectif.
Les autres méthodes d’évaluation, notamment celle par le coût de remplacement,
ne sont utilisés que de manière exceptionnelle, c’est à dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l’application de l’une ou de l’autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée. »
Valorpark : Le Label Valorpark a pour objectif de revaloriser l’image de l’immobilier de périphérie et des « entrées de ville », notamment auprès des enseignes, des consommateurs et des pouvoirs publics. En effet, il atteste la conformité de la réalisation d’un parc d’activités commerciales à des critères d’aménagement de
qualité. Les critères du label sont Accessibilité / Signalisation / Convivialité /
Architecture / Respect de l’environnement / Lisibilité / Sécurité.
Vente à utilisateurs : Vente d’un local (bureaux, locaux d’activités…) destiné à
l’utilisation du future acheteur. Il ne l’achète donc pas pour mettre le bien en
location.
Vente en bloc : Vente de l’intégralité d’un immeuble à un même acquéreur dans le
but de faire une plus-value lors de sa revente (souvent par lots).
Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Vente sur plan (conclue avant
l’achèvement du programme) aux termes de laquelle l’acquéreur rendu immédiatement propriétaire du sol, devient propriétaire de l’immeuble au fur et à
mesure de l’avancement des constructions.
Vente par lots : Cette technique de vente est principalement utiliser en immobilier résidentiel. Il s’agit de la vente d’un immeuble lot par lot, que ces derniers soient
vides ou occupés.
Vente sous condition suspensive : Vente dont les effets sont subordonnés à la
réalisation d’un événement futur et incertain. Le contrat est immédiatement formé
mais il ne produit pas les effets qui, normalement, résultent de la vente tant que la condition n’est pas accomplie.
Ex : vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de
construire dans le délai prévu au contrat. Si le permis de construire est délivré dans
ce délai, la condition est réalisée et elle rétroagit au jour de la conclusion du contrat.
Z
Zone d’aménagement concertée (ZAC) : Zone d’aménagement concertée (ZAC)
L’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme, demeuré inchangé dans le cadre de la loi
SRU, définit les ZAC comme « les zones à l’intérieur desquelles une collectivité
publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement ou l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».
Zone de chalandise : Zone habituelle ou théorique de provenance des clients d’un
point de vente. Le contour de cette zone est influencé par la distance et le temps d’accès. La représentation de la zone de chalandise peut donc être accompagnée de courbes isométriques ou isochrones. La définition de cette zone joue un rôle important dans l’estimation d’un chiffre d’affaires potentiel ou dans la diffusion publicitaire.
Zoning : Il consiste à déterminer puis à positionner tous les espaces des services (dans une entreprise) par grandes masses ( » zones « ), selon un ratio donné, sur le plan du local. Ces zones respectent les règles de communication entre les différents services définies à la phase précédente (organigramme fonctionnel) pour permettre le bon fonctionnement de la vie de l’entreprise. Le positionnement des zones est fait à l’aide d’empreintes graphiques des différents services de l’entreprise. Le zoning permet de définir et de préparer le plan définitif. Les cloisons et les ouvertures seront indiquées ultérieurement sur les plans d’implantation détaillés. Le zoning tient compte de la sécurité des personnes (incendie), sécurité des biens (protection intrusions, systèmes d’accès), de la réglementation (code du travail), de la législation
(normes) et de l’ergonomie (confort de l’usager).