Valeur vénale d’un bien

• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
• le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,
• l’absence de facteurs de convenance personnelle.
  Peuvent être considérés comme synonyme de valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 novembre 1990 concernant les compagnies d’assurance).

La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

• La valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation.
• La valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des occupants.
  La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l’immobilier professionnel ou commercial soumis au régime de T.V.A., T.T.C. pour l’habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d’acquisition (publicité, frais d’actes, honoraires).

En règle générale la valeur vénale est déterminée :

• soit par une approche par comparaison directe,
• soit par la capitalisation ou actualisation d’un revenu théorique ou effectif.

Les autres méthodes d’évaluation, notamment celle par le coût de remplacement, ne sont utilisés que de manière exceptionnelle, c’est à dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l’application de l’une ou de l’autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée. »