L’indemnité de déspécialisation

Dans le contrat de bail commercial, une des clauses incontournables est la destination. Le bailleur va autoriser certaines activités et le preneur devra strictement s’y conformer. Le preneur conservera cependant la faculté en cours d’exécution du contrat de bail commercial de demander un changement partiel ou total de la destination d’origine:
– La déspécialisation partielle qui autorise le locataire à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à son activité d’origine Article L 143-47 du Code de commerce.

– La déspécialisation totale qui suppose un changement total de destination soumise à des conditions plus strictes Article L 145-48 du Code de Commerce. 

L’article L. 145-50, alinéa 1er du Code de commerce prévoit dans les deux cas que le bailleur puisse exiger le versement d’une indemnité correspondant au préjudice lié à ce changement de destination. Le traitement fiscal de cette indemnité de déspécialisation dépendra de l’origine de son versement. Elle peut être appréhendée comme un supplément de loyer ou comme le prix d’acquisition d’éléments incorporels du fonds de commerce.
L’administration fiscale (BOI-RFPI-BASE-10-10 au II 1617-1) précise qu’en principe, toutes les indemnités et sommes diverses versées au bailleur en plus du loyer et qui interviennent en contrepartie de la mise à disposition du bien pris en location doivent être comprises dans les recettes brutes imposables, pour la détermination du revenu foncier. À titre d’exemple, sont notamment imposables les sommes versées en contrepartie de la réquisition de l’immeuble, les sommes encaissées en contrepartie d’une promesse de bail, les sommes versées entre propriétaires indivis pour occupation du bien ou encore la somme transactionnelle qui constitue la contrepartie d’une perte de recettes ou d’un accroissement des charges supportées par le bailleur, qui doit être prise en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.

Est imposable pour le bailleur, l’indemnité de déspécialisation du bail qui est destinée à compenser une perte de recettes (par exemple, diminution du loyer des autres locataires en compensation des troubles de jouissance qu’ils supportent du fait de la nouvelle activité exercée par le commerçant dont le bail a été modifié ) ou un accroissement de charges qu’il supporte.
Quel que soit le préjudice subi, lorsque le montant de l’indemnité excède celui de ce préjudice, l’excédent doit être considéré comme un supplément de loyer imposable.
Dans les autres cas, sous réserve de l’examen de circonstances particulières, l’indemnité de déspécialisation présente en principe le caractère d’un gain foncier non pris en compte pour la détermination du revenu foncier.

  Imposition du bailleur 

Le traitement fiscal de l’indemnité dépend donc de la nature que l’on va lui
attribuer. 

Indemnité de déspécialisation considérée comme un supplément de loyer.

 Elle constitue un supplément de loyer si elle est destinée à compenser la perte de recettes autrement dit le fait que le loyer d’origine ne peut être augmenté malgré l’élargissement des activités du preneur. Elle constitue également un supplément de loyer si elle est destinée à compenser un éventuel préjudice dont le bailleur aura la charge de la preuve ou l’accroissement des charges du bailleur dans l’hypothèse où il souhaiterait récupérer ses locaux et aurait donc une indemnité d’éviction plus importante à verser au preneur.
L’indemnité de déspécialisation “supplément de loyer” doit être incorporée dans le montant des revenus fonciers du bailleur.

Indemnité de déspécialisation considérée comme le prix d’acquisition d’éléments incorporels du fonds de commerce.
Si l’indemnité n’a pas pour vocation de compenser la perte de recettes, un éventuel préjudice ou l’accroissement des charges du bailleur, elle sera assimilée au règlement de l’acquisition d’éléments incorporels du fonds de commerce.
Cette acquisition d’éléments incorporels considérés comme un gain en capital n’entre pas dans le calcul de la détermination du revenu foncier. L’indemnité de déspécialisation échappe dans ce cas à l’impôt.

Imposition du preneur

Lorsque le loyer est inférieur à la valeur locative des locaux, l’indemnité de déspécialisation versée par le locataire est un supplément de loyer déductible de ses résultats imposables.
Si le niveau de loyer pratiqué est normal, cette indemnité est alors considérée comme le prix d’éléments incorporels du fonds de commerce et non comme une charge de loyers déductible.
Règlement de la TVA : dans le cadre d’une indemnité de déspécialisation considérée comme un supplément de loyer, bailleur et preneur seront soumis à la TVA s’ils ont opté pour ce régime.
Pour conclure sur le traitement fiscal de l’indemnité de déspécialisation, elle est selon les cas fiscalisable ou non selon l’approche retenue quant à sa nature.