Réduire la surface de vente, un choix de gestion du locataire sans incidence sur la valeur locative

Pour fixer le loyer d’un bail renouvelé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le locataire, une cour d’appel relève que le locataire a transformé en réserve une partie des locaux antérieurement utilisés en surface de vente, si bien que la surface de vente réellement exploitée par le locataire est moindre que celle mentionnée au bail.

La Cour de cassation censure cette décision : la cour d’appel ne pouvait pas fixer le montant du loyer du bail renouvelé au regard de la surface réduite sans rechercher si l’affectation à la vente d’une surface moindre que celle autorisée par le bail pour l’exercice de son activité ne résultait pas d’un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur.

Le choix du locataire d’affecter une partie de la surface de vente à la réserve n’est pas de nature à réduire la valeur locative et ne peut donc pas entraîner une baisse du loyer du bail renouvelé.

Le montant du loyer du bail commercial renouvelé doit en principe correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée notamment d’après les caractéristiques du local loué (C. com. art. L 145-33). Ces caractéristiques s’apprécient, notamment, au regard de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux (art. R 145-3).