La fiscalité de l’indemnité d’éviction

Le bail commercial confère au preneur un droit au renouvellement qui peut dans certaines circonstances être refusé par le bailleur. L’article L145-14 du Code du Commerce précise que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Imposition du bailleur

Le traitement fiscal de l’indemnité d’éviction va dépendre du statut du bailleur :

– Pour le bailleur commerçant, l’indemnité d’éviction sera considérée comme le prix de revient d’un élément d’actif dès lors que le motif du refus au droit au renouvellement est motivé par sa volonté d’exercer dans les locaux une activité professionnelle identique à celle du preneur, de vendre les locaux ou encore d’en changer l’usage.

– Pour le bailleur désireux de récupérer ses locaux afin de les louer avec un loyer supérieur à ceux de l’actuel preneur ou d’y exercer une activité différente de celle du preneur d’origine, l’indemnité d’éviction sera considérée comme une charge déductible de son résultat ou de ses revenus fonciers selon le régime fiscal du bailleur.

Lorsque le bailleur relève du régime BIC ou de l’IS, l’indemnité versée par le bailleur est une charge déductible

Lorsque le bailleur relève de l’impôt foncier, l’indemnité versée pourra venir en déduction des recettes. Elle ne sera par contre pas déductible si l’intention du bailleur est de réaliser un gain personnel comme la revente des murs libres, la récupération des locaux pour son usage personnel.

Dans le cas de la revente des murs libres, l’indemnité d’éviction rentre dans le calcul de la plus-value immobilière.

Imposition du preneur

L’indemnité d’éviction versée au preneur est constituée de 2 types d’indemnités : l’indemnité principale qui correspond à une indemnité de remplacement ou de déplacement suite à la perte du fonds de commerce ou du seul droit au bail et les indemnités accessoires constituées des frais de déménagement, réinstallation, frais et droits ainsi que de l’éventuel manque à gagner causé par le déménagement.

Lorsque le preneur relève de l’impôt sur le revenu, l’indemnité principale qui compense la perte du fonds de commerce ou du seul droit au bail est un élément de l’actif du preneur. Son versement est considéré comme un prix de cession. Il est donc soumis au régime des plus values professionnelles.

Les indemnités accessoires qui compensent les frais de déménagement, le manque à gagner…seront intégrées dans l’exercice fiscal du preneur.

Lorsque le preneur est soumis à l’IS, l’indemnité d’éviction principale ou accessoire est intégrée dans l’exercice fiscal.

Règlement de la TVA: L’indemnité d’éviction est versée pour réparer le préjudice causé au preneur par le non renouvellement de son bail. A ce titre elle ne correspond à aucune prestation de services mais à la réparation d’un préjudice et ne donne lieu au règlement de la TVA.

Dans le cas où le bailleur proposerait de régler l’indemnité d’éviction au preneur en échange de son départ anticipé avant la date d’effet du congé, l’indemnité d’éviction pourrait être assimilée au règlement d’une prestation de services et pourrait être soumise à TVA.

Pour conclure sur le traitement fiscal de l’indemnité d’éviction, le preneur sera dans tous les cas assujetti à fiscalité sur le montant perçu.