Le Droit de Repentir

Le bailleur qui a signifié au preneur à bail commercial un congé sans offre de renouvellement doit payer une indemnité d’éviction. Il dispose toutefois d’un droit de repentir qui lui permet de revenir sur son congé, d’offrir le renouvellement du bail et de se dispenser du paiement de l’indemnité d’éviction dont le montant peut être particulièrement élevé car elle correspond à la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Lorsque l’indemnité d’éviction a été fixée judiciairement, l’article L.145-58 du Code de commerce fixe un délai d’exercice limité à quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée pour que le propriétaire exerce son droit de repentir.

Ce délai de 15 jours n’est qu’une limite extrême. Le bailleur peut parfaitement  notifier son repentir de façon anticipée, même avant le début de l’instance. En outre, ce repentir doit remplir certaines conditions afin de permettre au bailleur d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction prévu par la législation sur le bail commercial.

Le repentir du bailleur doit être dépourvu de réserve.

Le droit de repentir doit être exercé dans les 15 jours suivant la décision passée en force jugée.

Ce délai doit être soigneusement respecté. Il prend effet : en cas de jugement : dans les 15 jours de la décision devenue définitive par l’expiration des délais d’appel ; En cas d’arrêt d’appel : dans les 15 jours du prononcé de la décision

Le droit de repentir ne peut s’exercer si le locataire du bail commercial s’est déjà réinstallé.

La validité du renoncement du bailleur est cependant subordonnée à plusieurs conditions :

• Le locataire n’a pas définitivement quitté les lieux, cette condition n’étant notamment pas réalisée dès lors que le locataire dispose encore des clefs du local lors de l’exercice du droit de repentir.
• Le locataire n’a pas déjà acheté ou loué un nouveau local afin d’organiser sa réinstallation, étant précisé que cette réinstallation doit être effectuée soit directement par le locataire initial ou bien par une nouvelle personne mais à la condition expresse que cette nouvelle personne ait un lien contractuel ou statutaire avec le locataire initial ( achat par exemple par le biais d’une SCI où le locataire initial est associé ) Cette réinstallation dans un nouveau local est entendue de façon restrictive puisqu’elle doit être exercée pour le même fonds et non pour un fonds différent.
• En conséquence, dès lors que le local de réinstallation est acheté ou loué par une personne morale distincte sans lien avec le preneur et que les activités exercées ne sont pas strictement identiques, la réinstallation n’est pas prouvée et le droit de repentir peut être valablement exercé au bénéfice du bailleur (CA Versailles, 8 déc. 2015, n°13/08090  ).