Le droit d’entrée

Fiscalement, le Droit d’Entrée appelé communément pas-de-porte est défini comme une somme d’argent que le propriétaire d’un local à usage industriel, commercial ou artisanal va réclamer au preneur au moment de son entrée dans les lieux. Ce Droit d’Entrée n’est pas directement lié au montant annuel du loyer prévu dans le contrat de bail commercial. 

Le traitement fiscal de cette somme est différent selon le point de vue retenu par l’administration fiscale à l’égard du versement de la somme d’argent 

(BOI-RFPI-BASE-10-10 au II 1617-1): Sont également comprises dans les recettes brutes imposables, d’autres sommes perçues en supplément des loyers.

Il s’agit notamment des éléments ci-après : 

– Les pas-de-porte et droits d’entrée de toutes sortes sont considérés comme des recettes imposables dès lors qu’ils présentent le caractère de suppléments de loyers. A l’inverse, ils ne sont pas imposables lorsqu’ils constituent la contrepartie de la dépréciation de l’immeuble qui procure les revenus fonciers c’est-à-dire de la diminution de sa valeur vénale. 

De même, l’indemnité perçue par le nu-propriétaire d’un immeuble qui autorise l’usufruitier à consentir un bail commercial est un revenu foncier imposable lorsqu’elle correspond à un véritable droit d’entrée exigé du preneur. En revanche, elle n’est pas imposable si elle est destinée à compenser une diminution de la valeur vénale de la construction où sont situés les locaux donnés à bail. 

Deux régimes sont possibles selon que l’on considère qu’il s’agit d’un supplément de loyer versé d’avance ou d’une indemnité correspondant à la contrepartie d’avantages commerciaux octroyés au locataire sans rapport direct avec le loyer. 

Le Droit d’Entrée peut aussi être assimilé à une compensation pour la dépréciation de la valeur vénale des locaux. En effet dans le cadre d’un bail commercial le propriétaire ne pourra récupérer ses locaux qu’après versement d’une indemnité d’éviction ; le Droit d’Entrée servirait à provisionner cette somme.

Enfin le Droit d’Entrée peut être considéré comme une compensation de la dépréciation de l’actif du bailleur : le bailleur cède au preneur la propriété commerciale rattachée au droit au renouvellement du bail ce qui entraîne une dépréciation de son actif.