Le loyer commercial

LE LOYER : Le loyer du bail commercial est librement fixé lors de sa conclusion. Il sera en général fixé en fonction de la valeur locative des locaux. La révision du loyer du bail commercial est en revanche encadrée par la loi.

LA RÉVISION DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL PEUT INTERVENIR DE 2 MANIÈRES : EN COURS DE VIE DU BAIL ET AU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Lors de la conclusion du bail, les parties déterminent librement le montant du loyer initial. En revanche, les augmentations ultérieures de loyer sont strictement réglementées. En principe, en droit commun, le montant des loyers est intangible pendant la durée du contrat sauf clause d’indexation. En matière de bail commercial, ces clauses d’indexations sont possibles à certaines conditions. Mais le législateur a prévu également un système de révision légale des loyers au cours de la vie du bail.

En cours de vie du bail : la révision du loyer en cours de vie du bail peut elle-même intervenir selon deux modalités : la Révision triennale est un droit du bailleur, même si elle n’est pas prévue dans le contrat. Elle est possible uniquement tous les 3 ans et sa demande doit être signifiée au preneur par acte d’huissier ou notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

La révision légale est possible trois ans après l’entrée en jouissance ou la dernière révision. On parle de révision triennale prévue par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce. La révision peut être sollicitée par l’une ou l’autre des parties même si, en pratique, la révision est sollicitée par le bailleur (qui réclame une augmentation). Le dispositif de la révision triennale repose sur un principe, une exception au principe (plafonnement) et une exception à l’exception (déplafonnement). Le principe est l’ajustement à la valeur locative (article L. 145-33 du Code de commerce). La valeur locative est une notion délicate à déterminer. Elle ne sert pas à déterminer le loyer initial mais sert de référence pour le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler. L’article L. 145-33 du Code de commerce énumère les différents critères à prendre en compte : les caractéristiques du local, qui s’apprécient notamment en fonction de la vétusté des bâtiments, de leur situation, de la surface affectée à la réception du public et de l’équipement mis à la disposition du locataire; la destination des lieux, qui résulte du bail lui-même qui n’autorise le plus souvent que l’exercice d’une ou de quelques activités; les obligations respectives des parties, qui varient selon les stipulations du bail ; (par exemple, le bail peut mettre à la charge du locataire le versement d’un pas de porte); des facteurs locaux de commercialité qui permettent d’apprécier l’intérêt commercial de la localité, du quartier ou de la rue; et des prix couramment pratiqués dans le voisinage qui fournissent un élément de comparaison utile pour la fixation du loyer.

En revanche, la valeur locative ne dépend pas de la rentabilité du commerce exercé dans les lieux loués. De même, ne sont pas pris en considération les améliorations apportées aux lieux loués et les investissements du preneur.

Le calcul doit être le suivant : il convient de prendre le loyer et de le multiplier par le rapport entre le dernier indice de référence connu et l’indice de référence en vigueur au jour de la conclusion du bail, soit Loyer x (indice de référence en cours / indice de référence lors de la conclusion du bail). Il s’agit souvent d’une indexation annuelle qui suit l’indice ILC qu’on insère en lieu et place de la révision triennale.

L’exception : le plafonnement. La hausse de loyer est plafonnée et ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence qui diffère selon les activités exercées par le locataire : on retiendra l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales (boutique, boulangerie, etc.) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

L’exception à l’exception : le déplafonnement. Dans certains cas, le bailleur pourra demander le déplafonnement de la révision du loyer, à savoir : En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouveaux aménagements urbains ou de transports, etc.) ; changement d’activité du locataire entraînant la déspécialisation du bail.

Dans ces cas, l’augmentation du loyer pourra être supérieure à celle qui aurait résulté de l’application de l’indice de référence. Donc, si la valeur locative a varié de plus de 10% (à la hausse ou à la baisse) par suite d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (ex : ouverture d’une station de métro / installation d’un immeuble de bureaux à côté d’un café), il y a déplafonnement, c’est-à-dire qu’on écarte le plafonnement, et le loyer sera de nouveau fixé à la valeur locative. Mais la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Concernant une baisse de loyer sollicitée par le preneur pour l’ajuster à la valeur locative qui avait elle-même baissé et avoir un loyer inférieur au loyer initial le législateur a modifié la rédaction de l’art. L. 145-38 al. 3 du Code de commerce en y ajoutant « Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33 », cette modification vient empêcher la baisse du loyer.

Conclusion : le loyer révisé doit être fixé à l’intérieur d’une double limite constituée d’une part par un plafond qui résulte de la variation de l’indice et, d’autre part, par un plancher correspondant au loyer contractuel.