Répartition des charges et travaux : Les coulisses du bail commercial

La répartition des charges et des travaux dans un bail commercial est un enjeu majeur. Comment impacte-t-elle à la fois bailleurs et locataires ? Notre article vous guide à travers les subtilités de cette démarche fondamentale et déterminante dans l’équilibre des relations contractuelles. Découvrons ensemble les obligations légales encadrant la répartition des charges, des travaux d’entretien et des responsabilités conventionnelles entre le bailleur et le locataire.

Les charges du bail commercial supportées par le bailleur

Le bailleur a l’obligation légale de supporter lui-même les charges suivantes :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti (ravalement, isolation, charpente, toiture, etc.
• Les dépenses de travaux attachés à la vétusté de l’immeuble.
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du bien loué.
• Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble.
• Les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. 

Les taxes, les redevances et les impôts relatifs à la propriété des locaux (par exemple, la contribution économique territoriale) ne peuvent pas non plus être imputés au locataire. 

Cependant, la taxe foncière du bail commercial ou la TEOM ne sont pas concernées par cette interdiction, et pourront donc être mises à la charge du locataire. Si le bien loué s’inscrit dans un ensemble immobilier, le bailleur ne peut pas non plus imputer les charges et les impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Les locaux faisant l’objet d’un bail commercial sont parfois susceptibles d’être taxés à la Taxe de la valeur ajoutée (TVA).

Les charges du bail commercial pouvant être supportées par le locataire

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont quant à elles des charges locatives supportées en principe par le locataire. Sont notamment concernées :

• Les dépenses liées à sa consommation d’énergie ou d’eau, les taxes liées à son activité, les dépenses d’entretien et de réparations courantes (les peintures par exemple etc.)
• Les dépenses relatives aux réparations courantes et à l’entretien (peinture, appareils de chauffage, sanitaires, etc.)
• Les travaux d’embellissement des locaux dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
• Les impôts, taxes, redevances, contributions et charges liés à l’usage des locaux loués (taxes additionnelles à la taxe foncière, taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères, etc.)

Les autres catégories de charges (honoraires de prestataires externes, primes d’assurances, etc) sont à répartir entre le bailleur et locataire.

Dans la majeure partie des baux, l’intégralité de ces autres charges est supportée par le locataire. A noter qu’il existe une clause de travaux d’amélioration dans le bail de location donnant lieu à un avenant à l’état des lieux après travaux. L’obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux (qui incombent normalement au bailleur), doit être expressément prévue au contrat sinon, elles ne sont pas récupérables par le bailleur, qui en reste redevable.

Mode de répartition des charges locatives du bail commercial :

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit être réalisée par voie conventionnelle. Les parties répartissent à leur convenance la charge des réparations ou des taxes et impôts en insérant expressément une clause en ce sens.

Répartition conventionnelle des charges du bail commercial : 

Un contrat de bail commercial doit obligatoirement comporter une clause indiquant de manière précise et exhaustive :

• L’inventaire limitatif des catégories de charges (entretien, copropriété, impôts et taxes, etc.) attachées au bien loué.
• La répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire ; dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires.
• Le bail doit mentionner la répartition des charges entre les différents locataires, en fonction de la surface que chacun d’entre eux occupe au titre de son bail.

Les obligations du bailleur : 

Le bailleur a l’obligation de transmettre au locataire un état récapitulatif des charges de l’année passée, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Cet état devra être adressé 3 mois au moins avant la reddition des charges de copropriété si l’immeuble est en copropriété, (article R145-36 du code de commerce) :

• Le bailleur a également l’obligation de transmettre au locataire tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés, et ce à chaque fois que le locataire en fait la demande.
• En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires : de toute création de nouvelles charges, de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans (dans les 2 mois qui suivent l’échéance triennale), le bailleur doit communiquer à chaque locataire : un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.

Si un désaccord apparaît entre les parties, il appartient au juge d’interpréter la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. En présence d’une clause de répartition des charges, le juge interprète strictement celle-ci et le preneur ne peut pas se voir réclamer le paiement des charges qui ne lui ont pas été expressément transférées par le bail.

La répartition légale des travaux :

Le bailleur se charge d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué (article 1719, 2°du Code civil). Pendant la durée du bail, il lui incombe également de faire toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués (article 1720, alinéa 2, du Code civil). 

Pour sa part, le locataire prend à sa charge, sauf stipulation contraire, les seules réparations locatives (article 1754 du Code civil) ; à moins qu’elles ne soient occasionnées par la vétusté ou la force majeure (article 1755 du Code civil).

La réparation contractuelle des travaux :

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce nouvellement créé par la loi Pinel, et relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dispose que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées au bail.

Dans tous les cas, les clauses transférant au locataire des obligations qui incombent au bailleur en vertu du Code civil sont valables suivant des conditions qui diffèrent selon qu’il s’agit de baux conclus avant, ou après, le 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

Pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014 : le décret du 3 novembre 2014 limite les travaux pouvant être mis à la charge du locataire. Ne peuvent pas être imputés au locataire, au titre des charges relatives aux travaux d’entretien et de réparation (article R. 145-35 nouveau du Code de commerce), les dépenses relatives : 

• Aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ; aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

Pour les contrats conclus avant le 5 novembre 2014 : Les aménagements conventionnels sont valables à la seule condition qu’ils n’aient pas pour effet de transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur.

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