Droit au bail : définition et estimation

personnes dans une rue passante
Les opérations de cession/acquisition de Droit au Bail sont majoritaires sur le marché du retail. L’achat du droit au bail va permettre à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant occupant et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir.

Définition du droit au bail

Le droit au bail ou DAB est le prix moyen qu’un locataire commercial (et donc de murs dits commerciaux) est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur (locataire sortant versus locataire entrant). Une des plus récentes définitions du droit au bail donnée par la cour d’appel de Paris (Paris, 5 juill.2017, n ° 15/16820) nous précise que celui-ci serait « le capital correspondant à l’intérêt d’être situé à un emplacement donné pour exercer une activité donnée moyennant un loyer donné ».
La juridiction y ajoute que « plus l’emplacement est bon, la destination contractuelle large et le loyer modéré, plus la valeur du droit au bail est élevée. Cette valorisation s’effectue par la capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché des locaux et le loyer effectivement acquitté ou qui aurait été acquitté en cas de renouvellement de bail ». Cette définition du droit au bail rejoint celle fournie par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière qui le définit plus globalement comme étant « la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché
».

Contrairement au « pas-de-porte » (ou « droit d’entrée ») qui revient au bailleur, précisons en préambule que le « droit au bail » est une somme versée par un cessionnaire (locataire entrant) à un
cédant (locataire sortant). L’arrêt met en avant les mots clés « emplacement », « destination »
et « loyer », constitutifs des principaux éléments d’appréciation.

Les éléments de la valeur d’un droit au bail :
D’un point de vue juridique les éléments qui contribuent à l’appréciation d’un Droit au bail sont :

  • L’emplacement c’est-à-dire la situation qui est une source évidente de renchérissement de la valeur du bail et des droits qu’il octroie. La maxime populaire et immobilière est ici prégnante : l’emplacement, l’emplacement et toujours… l’emplacement !
  • La destination qui doit être la variable d’ajustement de l’emplacement car toutes les activités n’en profitent pas de la même façon, et ce quelle qu’en soit la qualité ( Versailles, 7 févr. 2017, n ° 15/08980 ). Un emplacement prestigieux correspondra parfaitement aux attentes d’une enseigne qui l’est également, mais économiquement beaucoup moins à une mercerie ou à une cordonnerie. Les baux peuvent intégrer des destinations allant de très restrictives à très larges, voire tous commerces. Ce point est apprécié notamment au visa de l’article R. 145-5 du code de commerce et peut être de nature à renchérir considérablement la valeur locative.
  • Le loyer est la contrepartie financière de l’occupation des murs par le preneur, lui permettant ainsi d’exercer son activité commerciale et par là même d’en développer la propriété éponyme. Le loyer est largement contraint dans son évolution haussière par le statut des baux commerciaux, nettement moins en sens inverse.

D’un point de vue pratique, les éléments qui contribuent à l’appréciation d’un droit au bail sont: L’emplacement des locaux et les possibilités d’agrandissement, de modification; la façade (linéaire vitrine pour la visibilité) l’importance, la configuration et l’état d’entretien des locaux; les conditions juridiques et financières du bail commercial et les facteurs locaux de commercialité (l’évolution de l’environnement proche la rue, le quartier…)

Au titre des conditions juridiques et financières du bail commercial, le droit au bail aura d’autant plus de valeur selon que: l’activité autorisée par le bail (clause de destination) est rentable et/ou que le nombre des activités permises est important ; la durée du bail restant à courir est importante (un bail qui vient d’être renouvelé confère une plus-value) ; la sous location ou la mise en gérance sont autorisées ; le prix de location est raisonnable, voire bon marché ; certaines charges et conditions pèsent ou non sur le locataire (notamment les charges d’entretien, de grosses réparations, de paiement de impôts locaux…) ; les locaux sont commodes d’utilisation et/ou facilement aménageables

L’estimation du droit au bail

D’un point de vue juridique, la méthode la plus usuelle en matière d’évaluation du droit au bail
est celle retenant la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché (Paris, 13 sept. 2017, n o 15/01413). Autrement dit, la valeur du droit au bail est proportionnelle à l’économie de loyer qu’aurait fait le preneur s’il était resté en place avec un loyer plafonné ou déplafonné, par rapport au loyer du même local loué sans pas-de-porte : c’est ce qui est aussi dénommé la méthode de différentiel de loyer qui peut se traduite par application d’un coefficient multiplicateur. Cette approche expertale du « différentiel de loyer », actuellement privilégiée par la jurisprudence, n’exclut pas pour autant la méthode comparative basée sur la valeur locative. D’autant que ces méthodes poursuivent le même dessein qui n’est autre, comme le précise la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, que « la recherche du prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur
».

Elles peuvent donc être utilement associées. Récemment et de plus en plus fréquemment la jurisprudence admet que l’évaluation du droit au bail va donc dépendre du loyer effectivement acquitté ; de la valeur théorique du loyer de marché et du coefficient multiplicateur (coefficient de commercialité). La valeur du droit au bail étant égale à l’économie de loyer (différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché) affecté du coefficient multiplicateur.