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Au programme du rendez-vous Actu Immo de ce mois ci : le financement du droit au bail présenté par Elisabeth GYENES, directrice associée des Allées du Commerce et chargée de cours de Financement de l’immobilier d’entreprise à l’IPAG Business School de Nice
Lors de son installation dans un local commercial, un professionnel peut verser un droit au bail au locataire, si le bail était déjà existant. La notion est complexe et nécessite de s’entourer d’experts pour être sûr de comprendre tout ce qu’elle implique. En cette période de reprise, le financement du droit au bail est donc un sujet important que nous sommes heureux de vous expliquer. Avant de rentrer dans les détails, commençons par une brève introduction : les opérations de cession-acquisition de Droit au Bail sont très fréquentes sur le marché du retail. L’achat du droit au bail va permettre à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à couvrir.
Le droit au bail, c’est le prix moyen qu’un locataire commercial est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur. La définition la plus récente indique qu’il s’agit du : « capital correspondant à l’intérêt d’être situé à un emplacement donné pour exercer une activité donnée moyennant un loyer donné ».
L’intérêt principal du droit au bail est qu’il permet à son détenteur d’obtenir une garantie de renouvellement du bail. En effet, le droit au bail assure le renouvellement par le bailleur et si ce dernier refuse de s’acquitter de ce droit, il risque de devoir verser une indemnité d’éviction. Le montant de cette indemnité varie en fonction de l’exploitation effective du bail durant les trois années précédant sa date d’expiration ou sa prolongation et la qualité de son emplacement.
L’appréciation du droit au bail se fait en fonction de plusieurs critères :
Les conditions juridiques et financières du bail commercial ainsi que les facteurs locaux de commercialité sont également à prendre en compte. D’un point de vue juridique, la méthode la plus courante en matière d’évaluation du droit au bail est celle qui retient la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché. La valeur du droit au bail est proportionnelle à l’économie de loyer qu’aurait fait le preneur s’il était resté en place avec un loyer plafonné ou déplafonné, par rapport au loyer du même local loué sans pas-de-porte. D’un point de vue pratique c’est la méthode dite commune qui est le plus largement utilisée. Elle est basée sur le calcul de la valeur locative à savoir 10% du droit au bail ajouté au loyer annuel, le tout divisé par la surface pondérée.
Les fonds propres sont une source de financement lors de l’achat d’un fonds de commerce. Ils peuvent cependant être composés de plusieurs éléments :
Le droit au bail, lui, peut se financer sous forme de crédit d’investissement car il est considéré d’un point de vue comptable comme une immobilisation incorporelle. Généralement le crédit proposé s’étend sur 7 à 10 ans, avec un apport requis de 20 à 30% minimum selon la qualité du client, son expérience, sa surface financière et les éventuelles garanties annexes. La garantie principale sera un nantissement sur le fonds de commerce souvent assortie d’une caution du dirigeant et d’une contre-garantie. Les taux du crédit comme de la contre-garantie varient selon le montant, l’apport ou encore la qualité du dossier…
La cession du droit au bail requiert de respecter plusieurs règles. La première d’entre elles est la signification de la cession au bailleur, ainsi que l’établissement d’un état des lieux préalable. Ce dernier doit être réalisé entre le bailleur et le cessionnaire lors de l’entrée en possession des lieux. Plusieurs clauses insérées dans le bail viennent définir les contours de sa cession. En marge de celles-ci, les parties sont libres d’ajouter d’autres clauses.
Etant donné que la cession du droit au bail entraîne une cession de créances, celle-ci doit être impérativement signifiée au bailleur. En cas de non-respect de cette règle, la cession n’est pas nulle mais elle ne peut plus être opposée aux tiers et donc au bailleur. Attention, cette signification doit avoir lieu quand bien même la cession du droit au bail s’effectuerait au profit de l’acquéreur du fonds de commerce. Par ailleurs, lorsqu’elle est réalisée par acte sous seing privé, la cession du droit au bail doit être signifiée par acte d’huissier au propriétaire, à moins que celui-ci ne l’accepte dans un acte authentique.
Il est important de noter que certains baux commerciaux comprennent une clause du bail qui interdit au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fond même si le Code de commerce prévoit quelques exceptions. L’acte de cession du bail doit être enregistré, dans un délai d’un mois, auprès de la recette des impôts du lieu de situation du local loué. À cette occasion, il déclenche les mêmes taxes que la cession d’un fonds de commerce, à savoir un abattement de 23 000 euros pratiqué sur le prix de vente. Les droits sont perçus au taux de 3% sur la fraction du prix de vente comprise entre 23 000 et 200 000 euros, 5% pour la fraction du prix supérieure à 200 000 euros. À défaut de mention contraire dans l’acte de cession, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur.
Tout ceci est très technique et on peut facilement s’y perdre. C’est pourquoi il est important de faire appel à de vrais professionnels pour ne rien oublier et ne pas risquer faire d’erreurs.
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